Madrid. El precio de la vivienda cayó el 5,9% en los nueve primeros meses del año, aunque fue casi el doble el descenso en los inmuebles usados que en los nuevos, según el índice de los mercados inmobiliarios elaborado por la sociedad de tasaciones inmobiliarias Tinsa.

Según explicó el director general de la compañía, Luis Leirado, la caída acumulada del precio hasta septiembre fue mayor en las áreas metropolitanas (8,8%), seguidas por la costa mediterránea (8,1%), las grandes ciudades y capitales (6,5%), las islas Baleares y Canarias (4,4%) y el resto de municipios (4,2%). En los últimos 12 meses (septiembre 2007-septiembre de 2008), el precio de la vivienda libre nueva cayó un 3,5%, en tanto que la usada bajó el doble, en concreto un 7%.

El precio de la vivienda, que comenzó a caer en el mes de marzo, ha sido “suave y continuo”, aseguró Leirado, quien indicó que la tendencia es que continúe bajando de forma “sostenida”. El descenso del precio de la vivienda responde a la ralentización del mercado inmobiliario, cuyas ventas han descendido y están produciendo un aumento del stock de inmuebles en venta. Según los datos proporcionados por Tinsa, en el segundo trimestre del año salieron al mercado 184.200 viviendas, pero tan sólo se vendieron 75.000, lo que significa que las 110.000 restantes se sumaron al acumulado (680.000 pendientes de venta).

De esta forma, Tinsa prevé que en 2008 se venderán 300.000 viviendas, lo que elevará el stock inmobiliario al cierre del año a 920.000-930.000 inmuebles, exceso que se irá absorbiendo durante los dos próximos años. A juicio de Leirado la absorción del stock no será “rápida”, ya que dependerá de las medidas que está tomando el Gobierno, como el fomento del alquiler y de las viviendas protegidas, y de cómo afecten al equilibrio entre oferta y demanda. En esta absorción, la demanda embalsada que existe en la actualidad jugará un papel importante “cuando cambien las condiciones económicas”, ya que representará un componente fuerte de impulso del mercado.

Esta balsa de demanda está compuesta, principalmente, por jóvenes e inmigrantes, que se encuentran con problemas en su situación laboral, así como con restricciones de crédito hipotecario en un contexto de falta de liquidez. De hecho, el descenso de la hipoteca media evidencia, por un lado, que “la venta de viviendas está bajando y, por otro, que los compradores asumen operaciones con menor apalancamiento o de viviendas con precios más bajos”, dijo Leirado.

La sociedad explica que el momento en el que aflorará esta demanda embalsada es “incierto” y que está condicionado a la normalización de la situación económica y financiera. No obstante, señala que su emergencia como demanda solvente será previsiblemente “tan intensa como lo está siendo su desaparición”. En el segundo trimestre del año se comenzaron a construir 92.500 inmuebles frente a los 163.000 del mismo trimestre de 2007, viviendas que saldrán al mercado dentro de dos años. Teniendo en cuenta el descenso de la iniciación de obra nueva y la evolución de la demanda, el stock acumulado no comenzará a reducirse hasta la segunda mitad de 2009, cuando empiece a hacerse patente el efecto de la corrección a la baja en el número de viviendas iniciadas.

Tinsa confía en que la reducción del stock acumulado coincida con el punto de inflexión de la crisis financiera, lo que daría lugar al “inicio de la recuperación del mercado residencial”. El índice, elaborado con los datos de las tasaciones inmobiliarias realizadas por Tinsa —este año cerca de 300.000—, detalla el valor de la vivienda libre terminada.

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